An:

Landeshauptstadt München

Referat für Stadtplanung und Bauordnung

Frau Stadtbaurätin Prof. Dr. Merk

Blumenstraße 28b
80331 München

Bebauungsplan Nr. 918 / Bebaungsplanverfahren Nr. 2072
Boschetsriederstraße / Drygalski-Allee

Ergänzend Bebaungsplanverfahren Nr. 1769a

11.02.2013

Sehr geehrte Frau Stadtbaurätin Prof. Dr. Merk,

zunächst möchte ich mich bei Ihnen vorstellen als am Südrand Obersendlings aufgewachsener gebürtiger Münchener, vor 17 Jahren Mitinitiator des Autofrei-Wohnen-Projektes in München-Riem und danach Initiator des Milliardenprojektes Offshore-Windpark Meerwind in der Nordsee.

Auf meinen auf der Bürgerversammlung geäußerten Vorschlag, an der Boschetsriederstraße einen großen (Möbel-) Einzelhandelskomplex anzuordnen, hatten Sie auf bereits bestehende Planungen (wohl der Firma Kare) auf dem Eon-Gelände verwiesen, die einen gewissen Bedarf abdecken. Daher möchte ich den Vorschlag etwas ausführlicher erläutern.

Konzept, Zielgruppe und Zentrenkonzept:

Ich hatte an eine völlig andere Geschäftsgröße und Zielgruppe als bei Kare gedacht. Bei Kare handelt sich um kleinere Möbelgeschäfte in einer gehobenen Qualitäts- und Preislage. Diese Preislage ist vermutlich für Kunden wie Sie und mich von Interesse, kommt aber für die Mehrheit der Bevölkerung kaum in Betracht. Insofern ist die Planung von Kare für meinen Vorschlag irrelevant, sie richtet sich an eine andere Zielgruppe. Weiterhin macht es besonders bei SB-Anbietern einen großen Unterschied, ob man z.B. ein Regal oder ein neues Geschirrservice lediglich ein bis zweihundert Meter oder im Falle Kares deutlich weiter vom Möbelhaus zur nächsten U-Bahn schleppen muss. Im Gegensatz zu Ikea und anderen Großanbietern ist Kare zudem bereits direkt in München vertreten, und in diesen Geschäften auch gut mit dem öffentlichen Verkehr erreichbar.

Ich denke hier nicht an die örtliche Versorgungsfunktion für die Fürstenried und Obersendling, sondern stelle mir vielmehr ein Einrichtungshaus vor, das eine Ausstrahlung über den gesamten Münchener Süden bis Westen entfaltet. Auch für viele Bewohner der Innenstadt, die ja häufiger kein eigenes Auto besitzen, würde dieser Standort über die U3 das am besten erreichbare Einrichtungshaus sein. Die geplante Westtangente der Straßenbahn erschließt den Stadtraum bis Nymphenburg. Umgekehrt würde der Verkehrsbedarf des Möbelhauses zusätzliche Argumente für diese leistungsfähige Schienenverbindung geben. Immerhin handelt es sich um 5.000 bis 10.000 Besucher am Tag, und die tangentiale Tram würde zusammen mit der axialen U-Bahn die Haupterschließung im ÖPNV darstellen.

Somit sind auch die Überlegungen des Gutachtens des Büros Geoplan nicht übertragbar. Dieses kam zu dem Ergebnis, „eine großflächige Einzelhandelsentwicklung wie etwa ein Einkaufszentrum auf dem Gelände Drygalski-Allee / Boschetsrieder Straße stünde grundsätzlich im Widerspruch zu den Zielsetzungen des Zentrenkonzepts.“ Dies würde zweifellos bei Gütern des täglichen Bedarfs wie auch bei Textilgeschäften und dergleichen gelten, wäre dann mit negativen versorgungsstrukturellen Effekten verbunden und könnte auch „den Fortbestand bzw. die Entwicklungschancen des Stadtteilzentrums Fürstenried-Ost dauerhaft in Frage stellen.“

Sicherlich müsste der Stadtratsbeschlusses von letztem Jahr angepasst werden, der vorsieht, dass neben dem bestehenden großflächigen Einzelhandel an der Boschetsrieder Straße / Ecke Machtlfinger Straße innerhalb der neu zu entwickelnden Bereiche die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben grundsätzlich nur in beschränktem Umfang für die Nahversorgung möglich ist. Bei dem Bestand handelt es sich um die Firma Real, deren Sortiment natürlich ganz unmittelbar die Einzelhandelszentren für den täglichen Bedarf angreift.

IKEA als exemplarisch gewählte Möglichkeit

Den Ansiedlungsvorschlag möchte ich exemplarisch an Hand von Ikea erläutern, weil diese Kette derzeit ein neues Haus im Münchener Raum plant und mir dort Daten zur Größe der Einrichtungshäuser vorliegen. Momentan stellt sich für Ikea-Kunden aus Fürstenried-Ost und auch des gesamten Südwestens lediglich die Frage, ob sie mit dem Auto zum Ikea-Haus nach Eching (30 km vom Planungsgebiet) oder nach Hohenbrunn (24 km) fahren; in ein paar Jahren vielleicht auch zu einem Einrichtungshaus in Feldkirchen (23 km).

Ich bin wirklich kein Freund von Ikea, und die bayerische Firma Segmüller, ein kleingliedrigere Ansiedlung wie das Möbel-Shoppingcenter Stilwerk in Berlin oder jedes andere Möbelhaus wären mir hier ebenso lieb.

Die meisten Ikea-Filialen in Deutschland weisen zwischen 25.000 und 40.000 qm BGF auf, Spitzenreiter ist das 7 km von der Berliner Stadtgrenze stadteinwärts gelegene Haus Berlin-Lichtenberg mit 43.000 qm. Das Haus Berlin-Tempelhof hat 37.000 qm BGF und liegt noch zentraler, nämlich 11 km von Berliner Stadtgrenze und damit nur 7 km vom Brandenburger Tor entfernt. Auch dieser Abstand bezieht sich auf den Weg von der Stadtgrenze stadteinwärts, beide Häuser liegen inmitten des mehrgeschossig bebauten Stadtraums. Die beiden Ikea-Filialen im Münchener Umland weisen 32.000 bzw. 38.000 qm auf, sie liegen in größerem Abstand außerhalb der Stadtgrenze. Auch die Firma Segmüller und andere haben Möbelhäuser in dieser Größenordnung.

Bauliche Gestaltung

Geht man von einer BGF von 35.000 qm und zwei Etagen des Möbelhauses aus, wird eine Grundfläche von 17.500 qm benötigt. Das wären etwa 22% der insgesamt 8 Hektar Grundstücksfläche des Baufeldes an der Boschetsrieder Straße und offenbar gut auf dem städtischen Grundstück unterzubringen. Eine zweigeschossige Garage unterhalb des eigentlichen Möbelhauses könnte nach Ansatz genügender Logistikflächen für die Liefer-LKW wohl um die 1200 bis 1500 PKW-Parkplätze aufnehmen. Vielleicht könnte man die Zahl der PKW-Stellplätze auch noch etwas reduzieren. Zum Vergleich: Für Ikea in Feldkirchen sind laut SZ 25.000 qm Verkaufsfläche und 1.700 Parkplätze geplant, aber jener Standort ist ja auch vollständig auf die Anfahrt mit dem Auto ausgerichtet, und solche Parkflächen werden meist „großzügig“ geplant, zum Nulltarif zur Verfügung gestellt und nur an Samstagen wirklich ausgelastet. Um Tiefbauarbeiten zu begrenzen, könnte dieses Parkhaus z.B. das erste Untergeschoss und das EG einnehmen, das Möbelhaus selbst dann das erste und zweite OG.

Auf der Oberkante des Möbelhauses könnten sodann z.B. zusätzlich drei- bis viergeschossige Wohngebäude errichtet werden, darunter vielleicht auch einige als Stadthäuser gestaltete Einheiten. Damit könnten ohne weitere Versiegelung z.B. weitere 20.000 qm BGF verwirklicht werden. Etwa 2/3 der „Dachfläche“ des Möbelhauses stünden dann für die begrünten Gärten und die Zuwegung dieser Wohnhäuser zur Verfügung. An der Schwanthaler Höhe oder z.B. am Potsdamer Platz wird eine solche Mischung von Wohnen und Gewerbe ja erfolgreich vorgemacht. An Stelle eines Teils der Wohnungen könnte oberhalb des Möbelhauses auch eine Grundschule oder – wenn z.B. nur einzügig geplant würde - die Außenstelle einer bestehenden Grundschule errichtet werden.

Die Summe von Wohnungen und dem eigentlichen Möbelhaus, aber ohne die Parkplätze, ergäbe eine BGF von 50.000 qm in diesem Teilbereich. Damit wäre das ursprüngliche Bauprogramm schon etwa zur 2/5 erfüllt, ohne dass durch die Planung von Hochhäusern Konflikte mit den Bürgern und daraus resultierende Verzögerungen riskiert würden. Bei einer vielleicht noch sinnvolleren Möbelhausgröße von 25.000 qm Verkaufsfläche plus ca. 15.000 qm Wohnungsbau obenauf wäre das Bauprogramm immerhin zu etwa einem Drittel abgedeckt.

Auch wenn es sich bei dem Möbelhaus im Inneren um einen „großen Kasten“ handeln wird, der vielleicht nur durch kleine Atrien aufgelockert wäre, kann nach außen eine anspruchsvolle Gestaltung und Ansicht gewährleistet werden. Auf der Südseite des eigentlichen „Möbelkastens“ würden z.B. weitere, südorientierte Wohnungen oder auch die kleine Schule entstehen, während sich zur Boschetsrieder Straße hin kleinere Gewerbeetagen aufdrängen.

Die Stadt München kann hier auch ein Zeichen für die stadtverträgliche und in den Stadtraum integrierte Gestaltung eines Möbel- und Einrichtungshauses außerhalb der Innenstadt setzen. Besonders deutlich wäre der Gegensatz etwa zu dem nicht integrierten und flächen-extensiven OBI-Baumarktstandort an der nahen Meglingerstraße. Solche Negativbeispiele sollte sich München künftig ebensowenig erlauben wie weitere Einzelhandelszentren auf der grünen Wiese im Umland.

Die von den Bürgern sehr betonte Durchwegung durch das neue Stadtquartier kann dann mit kurzen Wegen zwischen Geschäftseingängen und U-Bahn sowie künftiger Straßenbahn korrespondieren. Entlang des kurzen Fußwegs zur Straßenbahn kann ich mir weitere, kleinere Geschäfte aus der Einrichtungsbranche gut vorstellen, das wäre dann auf dem Grundstück der Accumula.

Verkehrserschließung und weitere Überlegungen

Die Stadt kann dabei gegenüber dem Projektentwickler Accumula gut argumentieren, dass sich der östliche Teil der gesamten Fläche näher an der U-Bahn Machtlfinger Straße besonders gut für die Verdichtung mit einem Einzelhandelsstandort eignet. Somit kann sie selbst hier einen höheren Verkaufserlös für das Grundstück abschöpfen, ohne dass der andere Investor mit Berufung auf den Gleichbehandlungsgrundsatz eine vergleichbare Verdichtung fordern könnte. Der geförderte Wohnungsbau muss trotzdem nicht vernachlässigt werden.

Die PKW-Erschließung würde vorrangig über die Autobahn-Anschlussstelle Kreuzhof und den dann fertig ausgebauten Luise-Kiesselbach-Platz erfolgen. Nach Süden umfasst der engere Einzugsbereich ja lediglich Solln, Pullach, Forstenried und Fürstenried und endet am Forstenrieder Park, so dass von dort kommend wenig zusätzlicher Verkehr in den Wohnsammelstraßen generiert würde. Die Kunden aus dem südlichen Umland würden überwiegend die Garmischer Autobahn nutzen. In Betracht zu ziehen wäre eine Unterführung von der Tiefgaragenausfahrt des Möbelhauses zur Nordseite der Boschetsrieder Straße, um dem Autoverkehr in Richtung Anschlußstelle Kreuzhof und Mittlerer Ring zu erleichtern, sonst eine eigene ampelgeregelte Möglichkeit zum Linksabbiegen in westlicher Richtung.

Die moderate, zusätzliche Verkehrsbelastung auf dem Mittleren Ring und der Fürstenrieder bzw. Boschetsrieder Straße muss mit der Alternative verglichen werden: Das wären zusätzliche Einkaufsfahrten mit dem Auto aus München heraus zu Möbelhäusern im Münchener Umland, z.B. zu Ikea in Hohenbrunn am Brunnthaldreieck oder nach Eching. Ganz konkret ist eine Alternative der heftig diskutierte Ikea-Standort neben der A94 in Feldkirchen östlich von München. Auf dem Weg dorthin würden von Münchner Kunden mindestens gleich lange Autostrecken in der Münchener Innenstadt bzw. auf dem Mittleren Ring zurückgelegt, die Strecke auf den überfüllten Autobahnen aus der Stadt heraus kommt noch hinzu. Vor allem aber werden diese Standorte im Umland fast nur mit dem Auto angefahren.

Aus diesem Grund gibt es ja in Kommunen wie Feldkirchen zunehmend Widerstand gegen solche raumplanungswidrigen Einrichtungen auf der bislang grünen Wiese.

Im Umkehrschluss bedeutet ein momentan fehlendes Einzelhandelsangebot in der Stadt aber auch einen zusätzlichen Grund, sich ein Auto zuzulegen. Nicht alleine wegen dem bequemeren Möbelkauf, aber in der Summe verschiedener, öfters ebenfalls ohne Auto schlecht erreichbarer Freizeitziele wird die Entscheidung für oder gegen ein Auto gefällt. Bessere Einkaufsmöglichkeiten in der Stadt können daher auch im Übrigen, täglichen Alltag den Modal Split zu Gunsten des Umweltverbunds beeinflussen und mindern damit die tägliche Verkehrsbelastung für die Bürger.

Zu den Bedingungen, die die Stadt dem Investor in den Kaufvertrag schreiben sollte, gehört neben der Wohnbebauung auch die Auflage, wenigstens bei drohender Überfüllung des Parkhauses Parkgebühren zu verlangen, um einen Rückstau auf die Straßen zu vermeiden.
Ein großes Shoppingcenter mit beliebigem Sortiment sollte es an dieser Stelle auch nicht geben, um den gewachsenen Stadtteilzentren keine Konkurrenz zu machen.

Ikea hat mittlerweile bemerkt, dass die Kunden nicht mehr bereit sind, so lange Wege zurückzulegen, und möchte nach Presseberichten vom 23.1.2013„dichter an die Kunden herankommen“. Dazu wird nun erstmals ein sogenanntes Innenstadthaus in Hamburg-Altona gebaut. In Berlin hat Ikea nachträglich einen eigenen Fußweg vom Bahnhof Südkreuz als Abkürzung durch ein anderes Industriegrundstück zum Möbelhaus angelegt. Mit dem Vorschlag der Stadt für ein Möbelhaus im Münchener Südwesten und nur acht U-Bahn-Stationen von der Innenstadt entfernt würde man sicherlich einen Wettstreit mehrerer Interessenten um diesem Standort anfachen. Abgesehen von der zwar zentral gelegenen, aber nach Wegfall der Tram deutlich schlechter im Schienenverkehr erschlossenen Schwanthaler Höhe (heute xxxLutz, früher Karstadt Einrichtungshaus) sind mir jedenfalls keine konkurrierenden bzw. in der Zukunft bebaubaren Standorte für Einrichtungshäuser im südlichen bis westlichen Sektor der Stadt München bekannt.

Die zusätzlichen Gewerbesteuereinnahmen für München brauchen nicht den Ausschlag geben, da bereits stadtökologische Aspekte für Einzelhandel in der Stadt statt im Umland sprechen, sollen aber auch nicht ganz vergessen werden.

Alternative Ratzingerplatz?

Die genannten Lageüberlegungen könnten auf einen Standort am Ratzingerplatz neben der U-Bahn Aidenbachstraße im Ganzen ebenso zutreffen. Allerdings kenne ich dort die aktuelle Situation nicht so, und jedenfalls steht dort eine wesentlich kleinere Gesamtfläche zur Verfügung. Vermutlich würde es dort schwerer fallen, ein sehr großes Einzelhandelsgeschäft in eine gewisse Mischstruktur einzubinden, weil es ggf. schon alleine die gesamte verfügbare Fläche beanspruchen würde. Für Autofahrer wäre die Strecke zur Garmischer Autobahn oder zum Mittleren Ring auch nicht viel länger als an der Ecke Drygalski-Allee, die verkehrsberuhigende Wirkung wäre im Wesentlichen dieselbe (infolge der kürzeren Fahrtstrecken in der gesamten Stadt auf dem Weg zum Möbelkauf im Vergleich zu Alternativen außerhalb der Stadt). Als weiteren, noch zentraleren Standort könnte man sich den Güterbahnhof München Süd nähe U-Bahn Poccistraße vorstellen, aber das wäre dann eine klare Richtungsentscheidung zu Gunsten der Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr und ohne großzügige Straßenanbindung. Weitere Potentialstandorte im südlichen bis westlichen Sektor der Stadt erkenne ich nicht.

Im Vergleich dieser drei Potentialstandorte weist die Machtlfingerstr./Drygalskiallee jedenfalls eine sehr große zusammenhängende Fläche auf, kann also Betriebe jeder Größenordnung aufnehmen. Andererseits könnte der Münchener Südwesten sicherlich auch zwei benachbarte Möbelmärkte aufnehmen, und Konkurrenz belebt ja das Geschäft.

Falls das Planungsreferat einen stadtbezirksübergreifenden Einzelhandel eher im Bereich des Quartierszentrums Obersendling am Ratzingerplatz unterstützen würde, wäre die auf der Bürgerversammlung diskutierte Alternative einer Grundschule in dem Plangebiet an der Drygalski-Allee umso wichtiger, falls der andere Schulstandort entfiele.

Investitionsinteresse in München

Mit meiner Firma Windland könnte ich nach einem angedachten „Exit“ aus dem Windparkprojekt Meerwind in etwa 2 Jahren einen Erlös von über 50 Mio. € als Eigenkapital in einem neuen Projekt investieren. Ein autofreies Wohngebiet wäre die erste Wahl für neue Investitionen, wenn der Standort und die Projektgröße eine Ausschöpfung der spezifischen Vorteile ermöglicht. Wenn sich in München hierfür Möglichkeiten abzeichnen, würde ich das gern mit Ihnen diskutieren.

Das Möbelhaus-Wohnbauprojekt läge ebenfalls in meinem finanziellen Rahmen, wobei die benötigte Fremdfinanzierung einen langjährigen (Anker-) Mieter voraussetzen würde. Wenn sich dieser Planungsansatz durchsetzt, möchte ich Sie daher ebenfalls um rechtzeitige Information über anstehende Ausschreibungen bitten.

Appell

Abschließend möchte ich allen Beteiligten den Mut wünschen, ein wenig von ausgetretenen Wegen abzuweichen und sich für den Einzelhandel in der Stadt einzusetzen. Die unmittelbaren Nachbarn werden das vielleicht nicht danken, wohl aber die Bürger im Südwesten (wegen der besseren Einkaufsmöglichkeit) und im Nordosten bis Südosten (wegen der reduzierten Einkaufsfahrten ins Umland). Die Option eines großflächigen Einzelhandelsstandorts könnte in der zweiten Runde des Wettbewerbsverfahren wenigstens als Variante geprüft werden. Eine Überprüfung der Bedarfs – der aber recht offensichtlich ist – und Gespräche mit potentiellen Betreiber gehören natürlich auch dazu.

Übrigens ließ der Vorsitzende des Preisgerichts nach meinem Eindruck recht deutlich seine Präferenz für Hochhäuser durchscheinen. Weil verstreut stehende Hochhäuser zwar für einige wenige einen tollen Rundblick bieten, für viele andere hingegen den oft nur partiellen Weitblick oder Ausblick z.B. auf das Alpenpanorama teils vollständig verstellen und abends lange Schatten werfen, sind Hochhäuser auch unter Gesichtspunkten der sozialen Gerechtigkeit nicht unproblematisch.

Abschließend möchte ich an Sie appellieren, die infolge von „Stuttgart 21“ verstärkten Wünsche nach einer breiten Bürgerbeteiligung ernst zu nehmen, die bereits einsetzt, wenn über die grundlegenden Planungsziele entschieden wird. Dies war vor dem Grundsatzbeschluss vom 27.6.2012 offenbar noch nicht geschehen, aber es sind ja zum Glück auch noch keine unumstößlichen Fakten geschaffen worden.

Mit freundlichen Grüßen

Joachim Falkenhagen